今年北京土地市場持續(xù)升溫
北京今年前5月土地出讓金接近去年全年，業(yè)內(nèi)人士擔憂地價高企將直接推動房價預(yù)期
盡管北京市國土局對夏家胡同地塊暫停出讓做出了回應(yīng)，表示“只是正常業(yè)務(wù)，并非行政舉措”，但是由夏家胡同地塊而引發(fā)的關(guān)注和爭議并未停息。
“北京土地市場今年就在不斷升溫的通道中，抬升市場預(yù)期，到了勒一勒‘韁繩’的時候了。”北京一家房企高層對記者表示。
前5月土地出讓金接近去年全年
617.9億！
根據(jù)北京市土地整理儲備中心信息統(tǒng)計，截至5月29日，北京今年已經(jīng)出讓了81宗土地，土地出讓金合計約617.9億元。這和2012年全年647.9億元的出讓金總額相差只有30億元。
北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計還顯示，今年北京已經(jīng)成交了30宗住宅用地，建設(shè)用地面積為276.18萬平米，規(guī)劃建筑面積為471.38萬平米，成交額約417.9億元。
事實上，相對于去年上半年土地市場的低溫，今年一開始土地市場就有“開門紅”，創(chuàng)下2003年以來京城土地市場最佳開局。1-2月，全市土地出讓金就達到475.9億元，相當于去年全年出讓金的73%。
多個熱點區(qū)域地價上升
和總的出讓金同比大幅升高相比，熱點地區(qū)成交地價的上漲，更受業(yè)內(nèi)關(guān)注。包括朝陽區(qū)孫河板塊、大興舊宮板塊、亦莊河西區(qū)板塊、通州臺湖板塊等都持續(xù)走熱。
1月土地市場中熱門地塊首推海淀玉淵潭鄉(xiāng)地塊和朝陽孫河地塊。京投聯(lián)合體拿下前者樓面價達到2.3萬元/平米，泰禾斬獲后者樓面價達到2.9萬元/平米的水平，孫河板塊樓面價也創(chuàng)了新高。去年9月，龍湖在同區(qū)域拿地樓面價剛過2萬元/平米。
應(yīng)該注意的是，玉淵潭鄉(xiāng)地塊、孫河地塊的區(qū)位等先天因素決定了其未來產(chǎn)品將面向中高端市場，和普通買房人還有距離。但隨之而來的多個郊區(qū)住宅地塊價格上漲，直接影響到普通商品住宅市場預(yù)期。
1月底，方興地產(chǎn)競得亦莊河西區(qū)兩地塊，商品房樓面價超過16800元/平米，較去年北京城建、萬科在同區(qū)域拿地價格上漲超過5000元/平米，漲幅超過50%。
5月20日，泰禾拿下臺湖一宗宅地樓面價超過1.6萬元/平米；世紀鴻拿下的多功能地塊樓面價也超過1.3萬元/平米。而臺湖區(qū)域在售樓盤目前價格也不過1.6萬元/平米。
在另一個熱點大興舊宮，5月22日，保利首開聯(lián)合體以12.82億拿下一宗宅地，也推動區(qū)域樓面價從去年的每平米16000元跳漲到22000元。
各類企業(yè)拿地熱情高漲
“看看今年保利、泰禾這些企業(yè)的強勢，我們就沒戲。”談到北京上半年土地市場，在京一家國字號房企人士表示有點無奈，“大家都想拿地，別人更想，更下本。”
類似還有中國鐵建 (論壇)這樣的央企、融創(chuàng)這樣的上市房企、懋源這樣的中小企業(yè)，今年在北京土地市場多次出手，但均空手而回。來自廣東的上市房企佳兆業(yè)一直試圖進京，也參與了諸如近期臺湖地塊的競爭，然而北京土地市場的激烈競爭讓其只能“望地興嘆”。
幾家歡喜幾家愁，今年在京已經(jīng)拿地成功的企業(yè)，則有萬科、保利、首開、方興、綠地、合景、泰禾、中投發(fā)展等一大批。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟 (論壇)秘書長陳云峰認為，北京市場對房企吸引力很大，在市場預(yù)期沒有發(fā)生大變化的前提下，房企仍將保持拿地熱情。
地價升溫典型地區(qū)
通州臺湖
2013年5月
泰禾拿地商品房部分樓面價超過1.6萬元/平米；
2013年4月
泰禾拿地樓面價約1.2萬/平米。
2012年12月
萬科首開聯(lián)合體拿下兩塊地平均樓面價約1.3萬元/平米；世紀鴻拿地樓面價約1.6萬/平米。
亦莊河西
2013年1月
方興地產(chǎn)拿地樓面價超過1.6萬元/平米。
2012年9月
萬科住總聯(lián)合體拿地樓面價約1.07萬元/平米；北京城建拿地樓面價約1.1萬元/平米。
影響
地價大漲拉高樓市預(yù)期
“現(xiàn)在樓面價都兩萬二了，以后舊宮房價還不得上4萬？”記者日前來到大興舊宮，有的樓盤售樓員這樣表示。
對于熱門地塊高價成交，業(yè)內(nèi)人士認為其影響不僅為日后區(qū)域地價樹立了新標桿，也將直接推動房價預(yù)期。
熱門區(qū)域樓盤押寶“預(yù)期”
“地價都一萬六了，我們現(xiàn)在房價才一萬五六。”日前，記者以買房人名義致電臺湖板塊的印象臺湖項目，售樓員這樣表示。
新地塊成交后，一些關(guān)注臺湖板塊的買房人也表示看好未來升值前景。買房人陸先生在接受采訪時說，按照地價和房價比預(yù)測，萬科等地塊入市，起碼也要超過2.5萬元/平米。區(qū)域房價肯定在未來兩三年會達到一個新水平。
有機構(gòu)分析人士也認為，預(yù)期是影響買房人決定的重要因素。對于敏感的普通買房人而言，地價抬升，將加快買房人出手。
類似在大興舊宮板塊，記者從售樓處了解到，新項目葛洲壩紫郡府即將推出400多套房，現(xiàn)在意向客戶已有1200多組。保利首開拿下舊宮地塊樓面價2.2萬元/平方米，未來開盤預(yù)計超過3.5萬元/平方米。而舊宮區(qū)域目前住宅價格不過3.2萬/平方米。
土地升溫加大調(diào)控壓力
土地市場升溫，樓市預(yù)期向上，帶來的結(jié)果恐怕只能是房價難降、新的調(diào)控壓力增大。
北京中原地產(chǎn)分析認為，5月，除北京、廣州、上海等一線城市，長沙、南昌等二線城市也出現(xiàn)新的地王，加上部分城市“國五條”落實力度低于預(yù)期，購房者、開發(fā)商對市場一致看漲，“市場存在再次失控的風險”。
北京多位開發(fā)商也表示，地價推高房價已成定局，從開發(fā)商意愿看，主動降價的可能性很低。“土地市場都是升溫信號，房價難降，只會加大調(diào)控壓力。”
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